Leilão

LEILÕES DE IMÓVEIS

Um imóvel arrematado em leilão pode custar de 25 a 50% menos do que o preço médio praticado no mercado. Sendo assim, o preço mais baixo é o grande atrativo desse tipo de negócio. Cada edital determina um percentual mínimo do valor do imóvel como lance inicial para as negociações e, normalmente, o imóvel é arrematado antes que seja atingido o preço médio de mercado. Exatamente por conta do preço, os leilões de imóveis tendem a ser ainda melhor negócio para quem arremata pensando na revenda do bem, já que as opções de localização do imóvel, por exemplo, são mais restritas. No começo, parece complicado. Mas seguindo o passo-a-passo dos bons participantes de leilões, arrematar um imóvel após alguns lances pode render ótimos negócios.

No entanto, mesmo oferecendo boas oportunidades, merecem a mesma atenção dada à compra de imóveis através de corretores e imobiliárias. Como em uma compra usual, é preciso validar, por exemplo, as referências do imóvel, sua situação perante a justiça e seu estado de conservação. O edital, por vezes repleto de letras miúdas, é de suma importância. Leia o material com muita atenção.

É claro que existem pechinchas e imóveis com ótima relação custo/benefício. No entanto, se levarmos em conta que a maioria dos imóveis leiloados são retomados de pessoas inadimplentes, chega-se à conclusão de que o preço mínimo será, no mínimo, igual ou superior ao prejuízo da instituição financeira responsável pelo financiamento. Ou seja, os lances mínimos praticados nos leilões algumas vezes se aproximam dos valores praticados no mercado.

Em caso de leilão, também é preciso levar em conta que:

  • Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
  • Deverão ser pagos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) e a taxa de registro (RGI);
  • Preços muito baixos podem significar pendências judiciais, situação irregular ou bem inacabado. Desconfie. Entrar nessa pode significar leilão anulado e a cobrança de mais despesas (desocupação por exemplo).

Agora, aqui vão algumas dicas e informações para quem pretende comprar imóveis em leilões.

1. Assista a leilões
 

Antes de participar, aprenda com quem está comprando. Os imóveis mais interessantes naturalmente provocam mais lances de imediato. Aqueles sem nenhum lance podem estar em piores condições ou com problemas de regularização burocrática. É aconselhável observar este movimento antes de fazer a oferta.

 

2. Leia o edital com atenção
 

Esse é o documento básico para quem está interessado em adquirir um imóvel em leilão. Ele traz todas as características do bem, sua procedência, situação burocrática etc. Sem essa leitura prévia, não siga adiante.

 

3. Analise o imóvel com antecedência
 

Visite o imóvel e consulte a regularização dos documentos no cartório de registro da empresa. Todas as informações para a consulta podem ser obtidas nos pontos de venda.

Com a facilidade encontrada através da Internet, surgem também mais possibilidades de fraudes. Ao optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados. Em caso de dúvida, prefira os leilões presenciais. Então, antes de dar seu lance é importante:

  • Vistoriar o bem pretendido;
  • Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
  • Anotar o número do lote de seu interesse;
  • Estar ciente das condições de venda e pagamento.

 

4. Consultoria de um especialista
 

Fazer a compra com a consultoria de um advogado especialista é sempre uma boa opção. Ele poderá levantar o preço do metro quadrado da região, para evitar prejuízos na compra.

 

5. Começar com compras de menor valor
 

Para os iniciantes em leilões imobiliários, convém começar por compras menores, como terrenos e áreas comerciais (que também são mais fáceis de revender).

 

6. Atenção aos imóveis ocupados
 

Arrematar um imóvel nessa condição pode ser complicado. Nesses casos, é importante saber as condições de saída do inquilino do local. Mais uma vez, um advogado especialista pode ser uma companhia decisiva.

 

7. Revender é melhor que habitar
 

A compra de imóveis em leilões costuma ser mais lucrativa para quem quer revender do que para quem procura a casa própria. Isso porque ao optar pelos leilões, embora os preços sejam mais baixos, as opções são restritas (só com muita sorte você consegue algo exatamente naquele bairro dos seus sonhos).

 

8. Leilões judiciais
 

Também é comum encontrarmos situações em que imóveis penhorados pela Justiça são colocados à venda através de leilões. Uma definição do TRT (Tribunal Regional do Trabalho) ajuda a entender o processo:

Apura-se o valor devido (liquidação) e a parte responsável é intimada para efetuar o pagamento ou oferecer bens à penhora. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial. O leilão ocorre em data pré-estabelecida pelo Tribunal do Trabalho e é realizado pela Central de Leilões, em parceria com leiloeiro oficial. No leilão os bens serão vendidos a quem oferecer o maior lance

Ao decidir participar de um leilão judicial, preste atenção aos seguintes detalhes:

  • Verifique se a execução é definitiva. Se não for, o antigo proprietário pode conseguir um recurso na Justiça e você ficará sem a carta de arrematação;
  • Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
  • Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
  • Veja se a penhora está devidamente registrada no documento de matrícula do imóvel.

 

9. Lista dos maiores leiloeiros de imóveis do Brasil e as vantagens oferecidas
 

1. Leilões do Ministério da Justiça

O Ministério da Justiça promove leilões de imóveis provenientes de processos judiciais gerados por inadimplência tributária ou ações criminais. Os eventos, presenciais, ocorrem em Brasília, São Paulo e Rio de Janeiro, mas o MJ permite lances pela internet. A participação online dos interessados nos imóveis anunciados pode começar um mês antes do leilão e se estender, em tempo real, até o arremate final (diferententemente da maioria dos leilões online, em que os lances são feitos antes do leilão presencial e não podem ser atualizados em tempo real). Em geral, é necessário pagar 50% do valor do imóvel leiloado no ato da compra e a outra metade em até 48 horas. No site do Ministério da Justiça é possível acompanhar toda a negociação do leilão, lance a lance. Para participar, é necessário se cadastrar no site.

 

2. Leilões de bancos

Esse tipo de leilão é organizado de forma presencial, sem lances via internet – apenas as datas dos eventos são divulgadas nos sites dos bancos. O bom é que você pode financiar o valor do imóvel por meio de uma carta de crédito do banco que organiza o leilão. Não é necessário ser correntista para conseguir o financiamento, mas a carta de crédito precisa ser aprovada antes que o lance seja dado. Outra vantagem é a predisposição maior dos bancos de fazer negócios: para a instituição, é mais interessante vender abaixo do valor mínimo, quando não há lances, do que manter a posse do imóvel. Os imóveis leiloados são provenientes de apreensões de clientes inadimplentes, o que torna esse tipo de leilão cada vez menos freqüente, já que a taxa de inadimplência tem diminuído. Fique de olho: alguns desses imóveis são leiloados ainda ocupados, por isso, é importante se precaver para evitar problemas. Os principais bancos que organizam leilões são:

Bradesco

Itaú

Caixa Econômica Federal

Nossa Caixa

Banco do Brasil

Banco Real

Banco Santander

Unibanco

 

3. Leiloeiros oficiais

Profissionais habilitados pela Junta Comercial de cada estado, os leiloeiros oficiais respondem pela organização da maioria dos leilões imobiliários – que são divulgados em seus sites na internet – inclusive alguns promovidos em parceria com o Ministério da Justiça e bancos. Muitos imóveis leiloados são provenientes de processos de inadimplência junto a construtoras.

Os leilões são presenciais e, em geral, aceitam lances online. Esses lances são feitos antes do leilão presencial e não podem ser atualizados em tempo real. Quando o leilão é promovido em parceria com bancos ou empresas privadas, é comum o participante encontrar vantagens especiais de pagamento, como as cartas de crédito, por exemplo. Veja a lista com os principais leiloeiros oficiais em todo o Brasil:

Freitas Leiloeiro

Washington Vizeu

Santos Frazão

Inter Leilões

Leilões Online

Eduardo Consentino

Eduardo Jordão e Valdir Cimini

Sodré Santoro

Zukerman

Rossi Leilões

Schmitz

 

Fonte:

Revista Casa Cláudia

TRT – Tribunal Regional do Trabalho

Livro: Guia Valor Econômico de Imóveis

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