Financiamento

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

1. Etapas de um financiamento imobiliário

 

 Como funciona o financiamento habitacional

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.  Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

 

 Condições de financiamento

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado. Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

 

 Documentos

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).  

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta. Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

 

 Avaliação do imóvel

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.  A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

 

 Tipos de financiamento

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

  • Financiamentos pelo FGTS  – O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente. Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país. As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo obedecer a um limite. 

 

  • Financiamentos pelo SBPE – No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda. Além disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%. 

 

  • Construtoras – Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de negociação. Não há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros. Porém, nessa modalidade, existem riscos muito maiores para os compradores. As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco. Isso significa que, se a empresa falir e deixar uma dívida com esta instituição financeira, o consumidor pode perder a casa.  Em alguns casos, o comprador quita o imóvel com a construtora, mas o bem continua hipotecado. Ainda que quitada a dívida, é importante exigir que a construtora tire o imóvel da hipoteca, se for esse o caso. A comprovação disso, chamada certidão de ônus reais, pode ser obtida em qualquer cartório. Para retirá-la, é preciso informar o endereço da casa ou apartamento. Se a empresa falir, e o banco quiser o imóvel como pagamento, a certidão é o comprovante que o comprador tem para se proteger. Além disso, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar a pessoa que iniciou o financiamento sem imóvel. Por isso, antes de entrar em um financiamento deste tipo, é importante visitar outros empreendimentos da construtora e verificar se ela tem alguma irregularidade com a Justiça.  

 

 Quais as diferenças entre os tipos de financiamento

Dentro do SFH, os bancos não podem cobrar uma taxa de juros superior a 12% ao ano, mas há limites no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, podem ser financiados imóveis com valores mais altos. Nos financiamentos com construtoras, há flexibilidade para negociar. Cabe às empresas definir o valor máximo que será financiado.

 

 O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida

O banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que é leiloado. Esse valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que o banco teve. O valor que sobra é devolvido ao consumidor.  Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos à multa e aos juros cobrados ao mês. A multa paga não pode ser maior que 2% em relação ao total da dívida. Os juros por mês de atraso não podem ultrapassar 1% do total da dívida

 

 Documentos necessários

  • RG (Carteira de Identidade), original e cópia

 

  • CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia

 

  • Comprovante de estado civil, cópia e original

 

  • Comprovante de renda, original e cópia

 

  • Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União, extraídas da Internet no site da Receita Federal.

 

 Algumas restrições

Os bancos impõem limite de idade a quem solicita um financiamento: a mínima é de 21 anos, e a máxima, somando-se a idade do pretendente ao número de anos de financiamento, não pode ultrapassar 75 anos.

 

 

2. Tipos de Juros

 

 De acordo com seu público alvo, os bancos e financeiras adaptam a forma de apresentar os juros. Por isso, entender bem os componentes do cálculo é muito importante para a comparação dos produtos:

  • Taxa Pós-fixada

A taxa pós-fixada é quando os juros aplicados são flutuantes, de acordo com algum indicador financeiro e com o prazo de ajuste determinado no contrato de financiamento. Esta opção é muito interessante em cenários de queda de juros e baixa inflação.

  • Taxa Pré-fixada

A taxa pré-fixada é aquela determinada no contrato. Ela não é alterada mesmo com grandes variações de mercado. Geralmente reflete a previsão que o agente financeiro faz sobre os juros futuros.

  • Baixa taxa inicial

Um dos artifícios utilizados pelas instituições financeiras é fixar baixos juros iniciais, com substancial aumento na taxa para médio e longo prazo. Este tipo de financiamento pode ser vantajoso as vezes, mas também ilude o cliente na comparação dos produtos – você sempre deve olhar o CET (Custo Efetivo Total).

  • CET (Custo Efetivo Total)

Fique atento ao custo efetivo total do financiamento, taxa que representa todos os custos envolvidos na operação. Recentemente, esta informação tornou-se obrigatória para que o consumidor possa comparar melhor os produtos de crédito. Quando fizerem comparação dos produtos dos bancos, nossos franqueados sempre mostrarão o CET do financiamento.

  • Taxa nominal X taxa efetiva

A taxa nominal é conhecida como juros simples, quando os juros são calculados em cima do valor principal do período quando se inicia o financiamento. Esta opção acaba sendo mais fácil de calcular e de entender para o consumidor sem conhecimentos sobre o assunto.

Por outro lado, a taxa efetiva, conhecida como juros compostos, refere-se aos juros aplicados em cima do valor inicial + juros acumulados. Esta fórmula torna a taxa exponencial.

Não se pode comparar uma taxa nominal e uma taxa efetiva somente pelo número. Sempre considere o custo efetivo total.

 

 

3. Sistemas de Amortização

 

 Em um financiamento de qualquer bem, a prestação é composta por dois fatores principais: a mora (juros) e a amortização (valor que reduz o endividamento principal). Portanto, uma prestação é composta pela fórmula: juros + amortização + seguros + taxa de administração. O Sistema de Amortização Constante (SAC), a Tabela Price (TP) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), são as formas distintas de cálculo das prestações do seu financiamento imobiliário. A prestação dos financiamentos imobiliários é composta pela soma dos juros a serem pagos e pela parcela de amortização do saldo devedor. Como na maioria dos financiamentos imobiliários, os juros variam entre TR+12% TJLP+5,5% ao ano. A principal diferença entre o valor das prestações está na parcela da dívida que está sendo amortizada, e é esta a diferença entre estas três metodologias:

  • Sistema de Amortização Constante – SAC – Como o próprio nome sugere, nesta metodologia, a parcela de amortização da dívida é calculada como um percentual fixo da dívida. Desta forma, no SAC a prestação inicial é maior, pois o valor da dívida é mais alto já que ainda não houve amortização. À medida que a dívida começa a ser amortizada, a parcela de amortização e a de juros tendem a decrescer, uma vez que o próprio saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC o saldo devedor decresce de forma constante desde o início do financiamento, desta forma, você estará menos exposto em caso de aumento dos juros durante o financiamento, pois a parcela do saldo devedor começa a cair desde a primeira prestação. 

 

  • Sistema de Amortização Crescente – SACRE – Este sistema foi desenvolvido com base no princípio de amortização SAC. Contudo, ao contrário do que acontece no SAC, a parcela de amortização não é constante, o que permite que a dívida seja amortizada mais rapidamente. No SACRE, a partir de um determinado período durante o prazo de financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá o grau de comprometimento da renda. Atualmente o SACRE é adotado pela Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam recursos do FGTS, como a Carta de Crédito FGTS Individual. 

 

  • Tabela Price – TP – Na TP as prestações aumentam durante todo o prazo de financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto a um aumento nas taxas de juros, pois o saldo devedor não se reduz desde o início do financiamento. Apesar do risco existir nos demais mecanismos de amortização, ele é mais atenuado já que o saldo devedor decresce mais rapidamente. Exatamente por isso, as instituições que adotam a TP nos seus financiamentos imobiliários tendem a aceitar um percentual de comprometimento da renda menor do que o aceito no SAC ou SACRE. 

 

 

4. Taxas bancárias

 

 As taxas bancárias são de extrema importância na comparação entre os bancos. Elas podem “esconder” uma taxa de juros mais baixa, uma vez que os valores são representativos e afetam expressivamente o custo efetivo total (CET). Geralmente as taxas listadas abaixo são cobradas, porém a existência e os valores variam de banco para banco.

  • Taxa administrativa (mensal)
  • Seguro MIP (Morte e invalidez permanente) – uma porcentagem ao mês sobre o saldo devedor
  • Seguro DFI (Danos físicos ao imóvel) – uma porcentagem ao mês sobre o valor de avaliação do imóvel
  • Taxa de inscrição
  • Taxa de avaliação do imóvel
  • Taxa de avaliação jurídica
  • Taxas relativas ao serviço de despachante
  • Taxas relativas ao cartório e transferência de bens

 

 

5. A utilização do FGTS

 

 Seu FGTS pode ser utilizado para o pagamento total ou parcial na aquisição da casa própria, podendo ou não ser complementado com financiamento. Entretanto, várias regras devem ser respeitadas para a liberação do recurso, entre outras:
 Quem pode utilizar

Todo trabalhador pode usar o dinheiro do FGTS para comprar a casa própria, bastando comprovar:

  • três anos completos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
  • não ter financiamento imobiliário ativo no SFH, em qualquer parte do país;
  • não ser proprietário, promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel residencial construído ou em construção;
  •  que trabalha ou mora há mais de um ano na cidade onde quer comprar o imóvel, em qualquer cidade limítrofe ou da mesma região metropolitana.

 

 Como utilizar

O trabalhador pode usar o FGTS para pagar:

  • o preço de compra da casa própria;
  • as prestações do financiamento concedido no âmbito do SFH;
  • o saldo devedor do financiamento concedido no âmbito do SFH.

 

 Requisitos do imóvel

  • ser urbano;
  • ser residencial;
  • destinar-se à moradia própria do trabalhador;
  • apresentar as condições para ser financiável no âmbito do SFH;
  •  estar dentro do limite de avaliação estabelecido para as operações do SFH;
  • estar registrado no cartório de registro de imóveis;
  • não ter sido objeto de utilização do FGTS nos 3 anos anteriores.

 

 Valor máximo do imóvel

O valor máximo de avaliação admitido para operações no SFH e, portanto, para uso do FGTS, foi estabelecido pelo Banco Central do Brasil em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) com valor máximo de R$450.000,00 para financiamento através de crédito imobiliário.

 Valor máximo de utilização do FGTS

  • Para imóvel pronto o montante do FGTS não pode exceder ao valor da avaliação ou da compra – descontados os recursos próprios e de terceiros utilizados na aquisição;
  • Para imóvel em construção, o FGTS não pode exceder ao valor da avaliação do imóvel – terreno e construção – considerado pronto.
  • Na construção em terreno próprio o FGTS não pode exceder ao custo total da obra.
  • Na compra de terreno e construção não pode exceder ao custo total da obra e do terreno.

 

 Consórcio

Pode-se utilizar os recursos do FGTS no pagamento do lance ofertado para obtenção da carta de crédito do consórcio e, também, para complementar o valor da carta de crédito obtida, mas não pode utilizar os recursos do FGTS para o pagamento das prestações da casa própria adquirida através de administradora de consórcio.

 Uso do FGTS para pagamento de parte das prestações, para Amortização ou Liquidação de Saldo Devedor de financiamento

Além da compra da casa própria, a lei autoriza o uso do FGTS para pagamento de parcial das prestações mensais e para amortizar ou liquidar o saldo devedor de contrato habitacional, observando-se o intervalo mínimo de dois anos, contados da data da operação para nova utilização com o mesmo fim.

 

6. Algumas recomendações

 

 

  • Não deixe para cuidar do financiamento na última hora. Assim, você ganha tempo e, com uma carta de crédito, terá a segurança de contar com o dinheiro restante no momento em que precisar;

 

  • Para pagar as prestações, evite empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior;

 

  • Adote o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo;

 

  • Se tiver condições, faça a liquidação antecipada da dívida, a fim de se livrar dos juros;

 

  • Financie apenas a quantia necessária para completar o valor do imóvel;

 

  • Opte pelo menor prazo possível de financiamento;

 

  • Escolher o melhor sistema de amortização da dívida.

 

Fonte: UOL Economia, FEBRABAN, DENA-Assessoria em Documentação Imobiliária

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