Problemas com imóveis adquiridos de construtoras

Consumidor pode cobrar direitos em problemas com imóveis adquiridos de construtoras

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), registrou de outubro de 2009 a maio de 2010 um aumento de 35% nas queixas relativas à compra de imóveis na planta. São cerca de 30 reclamações semanais.

“Depois do casamento, a compra do imóvel próprio é o segundo ato civil mais importante na vida do brasileiro. O problema é que, com o acesso ao crédito cada vez mais fácil e rápido, as pessoas visitam a imobiliária e já saem de lá com o contrato assinado, sem submetê-lo à análise de um advogado, o que é imprescindível”, afirma José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec.

O IBEDEC destacou alguns dos exemplos mais comuns de problemas nas compras:

Problemas nos Contratos:

  • Cobrança Indevida de Juros e Correção Monetária: Durante a construção o reajuste das parcelas só pode ser por INCC. Após a entrega do imóvel a correção pode ser feita por índice inflacionário (INPC, IGPM, etc) e os juros podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês.
  • Juros Capitalizados: a forma de cálculo dos juros nas parcelas deve ser simples. A capitalização é proibida e infla o preço pago pelo consumidor em mais de 20% no preço final do imóvel.
  • Venda casada: obrigar o consumidor a comprar o mobiliário interno ou acessórios de uma empresa previamente escolhida é ilegal.
  • Cláusula Mandado: obrigar o consumidor a outorgar procuração para a construtora representá-lo na instituição de condomínio ou na contratação de outros serviços é ilegal.
  • Falta de Memorial de Incorporação: é o documento que prevê todos os detalhes da obra e deve estar registrado na matrícula antes da venda dos imóveis. Sua falta, implica em multa de 50% do valor pago em favor dos consumidores.
  • Atraso na entrega dos imóveis: o prazo estabelecido em contrato não pode ser excedido sem que o consumidor seja compensado. Cláusulas de carência de 60 a 180 dias são comuns nos contratos e são ilegais, já que não há direito do consumidor atrasar os pagamentos pelo mesmo prazo sem penalidades.

Problemas Internos dos Imóveis:

  • Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na própria estrutura do prédio;
  • Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem da alvenaria ou mesmo incorreta aplicação de materiais na pintura;
  • Vazamento acústico: quando o som passa pelas paredes, de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma a comprometer a privacidade dos proprietários;
  • Altura do pé direito: existe uma altura mínima estabelecida pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento e comprometer seu uso normal;
  • Aplicação de Material Diverso do Constante no Memorial Descritivo: azulejos, pias, batentes de portas, armários, fiação elétrica e encanamento de marcas diferentes das constantes do Memorial Descritivo ou mesmo de qualidade inferior;
  • Falhas de Impermeabilização: em áreas sujeitas a contato externo com água, a aplicação incorreta ou não aplicação do impermeabilizante pode gerar infiltrações que com o passar do tempo podem comprometer a segurança da obra;
  • Nivelamento do piso: a falta de nivelamento do piso pode causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos apartamentos vizinhos;
  • Invasão do espaço aéreo: construção de sacadas ou uso de sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da obra;
  • Metragem: embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização.
  • Mal cheiro vindo de tubulações hidráulicas mal instaladas ou mal dimensionadas para o prédio.

Problemas das áreas comuns:

  • Insuficiência de Elevadores: existe norma para o cálculo da quantidade de elevadores necessários a atender aos moradores e esta norma muitas vezes não é respeitada, gerando transtornos aos moradores principalmente em horários de pico;
  • Fluxo de Garagem: o fluxo de veículos que transitam na garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que obedecer normas técnicas que permitam seu uso com conforto;
  • Tamanho das Garagens: também há normas para o tamanho mínimo das garagens, bem como para o seu acesso que devem ser respeitadas na construção;
  • Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: os equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra, piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc, todos devem respeitar normas de segurança para que seu uso não seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
  • Existência dos itens de lazer prometidos: quadras poli esportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica, churrasqueira, cobertura coletiva, etc, quando constam do Memorial Descritivo e devem existir no imóvel);
  • Instalações adequadas para funcionários: existem normas na legislação trabalhista quanto às instalações necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
  • Aplicação de Materiais Diversos nas áreas comuns: pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas comuns devem respeitar o contido no Memorial Descritivo e caso não respeitem, estarão em desacordo com a lei;
  • Escoamento de Águas Pluviais: deve o prédio dispor de encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das chuvas mesmo em caso de tempestades.

Dos Prazos para Reclamação

Estes vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação. Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a sua constatação. Já para os vícios de fácil identificação, o prazo de garantia é de 90 (noventa) dias após a entrega do imóvel.

O Código de Defesa do Consumidor assegura nestes casos os seguintes direitos:

  • O consumidor pode pedir a rescisão contratual; ou
  • A reparação de todos os problemas em 30 (trinta) dias; ou
  • Solicitar um abatimento no preço do imóvel.

E feita qualquer das opções acima, o consumidor ainda tem até 5 (cinco) anos para pedir indenização por danos materiais e morais, com base no Código de Defesa do Consumidor, embora a responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja de 10 anos para imóveis entregues após 11/01/2003 e 20 anos para imóveis entregues antes desta data, conforme entendimento do STJ.

Cartilha Orienta Consumidores

O IBEDEC dispõe de uma Cartilha do Consumidor – Edição Especial Construtoras, onde os temas acima e muitos outros são abordados. A cartilha é atual com o momento em que vive o país, de grande aumento no volume de crédito e na quantidade de transações imobiliárias que estão sendo realizadas, resultado de um aquecimento no setor de construção civil.

Para quem vai comprar um imóvel a cartilha traz dicas para que a pessoa possa traçar um auto-perfil de sua capacidade econômica para compra do imóvel, ensinando também como escolher a construtora e o imóvel adequado às necessidades de cada família, além é claro de listar quais os documentos necessários para o fechamento do negócio.

Para quem já comprou um imóvel de construtora e está enfrentando algum tipo de problema quanto ao imóvel ou ao contrato de compra e venda, a cartilha também lista uma série de situações e como enfrentá-las. Por exemplo: quais os direitos do comprador em casos de entrega de um imóvel com atraso; prazo de garantia do imóvel; imóvel com infiltrações ou rachaduras; rescisão de contrato; entre outros.

Para baixar a cartilha do consumidor, clique aqui.

Convocação para Ações Coletivas

O IBEDEC convoca todos os consumidores que tenham problemas de atraso na entrega dos imóveis, de vícios nos contratos ou nos imóveis a entrar em contato para promover Ações Coletivas.

A Ação Coletiva é um tipo de processo onde o grupo de consumidores lesados por uma empresa, entram com uma única ação através do IBEDEC para questionar os problemas ou cobrar as indenizações cabíveis. Para isto basta que os consumidores reúnam documentos e provas dos fatos e se associem ao Instituto.

A Ação Coletiva goza de isenção de custas e colabora com a celeridade do Judiciário, pois uma única ação pode representar 200, 300 proprietários de imóveis no mesmo prédio.

O IBEDEC também disponibiliza atendimento para análise dos contratos ou para reuniões orientações em condomínios, através de seus escritórios. Para acessar o website do IBEDEC, clique aqui.

Fonte: ABN – Agência Brasileira de Notícias

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