Imóvel: pontos importantes antes de optar pela aquisição

  

Imóvel: pontos importantes antes de optar pela aquisição

Tenho percebido um número crescente de consultas a respeito do setor imobiliário. Muitos questionamentos têm sido feitos: estamos ou não vivendo uma bolha? Devo pagar aluguel ou financiar um imóvel? Comprar um imóvel novo, na planta, ou um usado? Comprar agora ou esperar os preços caírem? Eles vão cair? Imóvel é ou não um investimento?

Verifico, em muitos casos, que a emoção permeia boa parte das perguntas. Isso é natural, já que a compra do primeiro imóvel costuma ser a aquisição financeira mais importante na vida de uma pessoa. No entanto, temos que controlar nossos instintos e buscar analisar essa questão de uma forma um pouco mais racional.

Com relação à questão de haver ou não uma bolha imobiliária no Brasil, minha resposta é muito simples: depende. Usar alguns exemplos de imóveis que, de fato, estão sendo vendidos a preços exorbitantes e tentar com isso justificar a existência de uma bolha é uma conclusão precária.

Fazendo uma analogia com o mercado de ações, não é porque uma meia dúzia de papéis esteja sendo negociada a preços extremamente altos que podemos concluir que há uma bolha no índice Ibovespa! Há sim imóveis sendo vendidos muito acima de um preço justificável, mas isso não significa que há uma bolha no mercado imobiliário como um todo.

Houve nos últimos anos uma aceleração na alta dos preços dos imóveis, mas isso é absolutamente normal. Historicamente, os preços dos imóveis sobem, em média, 3% acima da inflação ao ano. Mas essa alta não se dá de forma linear. Os ciclos econômicos são randômicos. Podemos passar anos sem que os preços sejam reajustados e, de repente, algum fator (ou um conjunto deles) acaba desencadeando um intenso movimento ascendente nos preços que, rapidamente, acaba compensando longas épocas de estagnação, gerando então essa sensação de “bolha”.

Passando por essa questão dos preços, analisemos o que representa um imóvel no portfólio de investimentos de uma pessoa. Muitos classificam o imóvel (assim como o automóvel) como um “ativo” do seu portfólio de investimentos. Como já bastante esmiuçado na literatura especializada, do ponto de vista dos investimentos só é considerado “ativo” aquele bem que gera algum tipo de renda (receita) para o seu proprietário.

Nesse sentido, um imóvel não gera nenhuma renda para o seu proprietário. Ao contrário, implica inúmeras despesas: impostos, manutenção, seguro, depreciação etc. Esses bens deveriam ser encarados não como um ativo, mas como um passivo do ponto de vista do investidor.

Falando um pouco da parte psicológica, não se deixe levar pela emoção na hora de decidir sobre a compra de um imóvel. Não se engane tentando se convencer de que esse bem é um investimento.

Não se deixe levar pelo argumento de que é melhor pagar um financiamento do que pagar um aluguel.

Na realidade, a pessoa que deixa de pagar o aluguel para financiar um imóvel está apenas trocando o objeto alugado. Quem toma um financiamento também está alugando. Os juros nada mais são que um “aluguel” do capital emprestado. Lembre-se de que, num momento de dificuldade financeira, negociar com o “locador” banco é praticamente impossível. Já com o locador do imóvel costuma haver alguma flexibilidade.

Quanto à parte legal, um importante ponto a ser mencionado é a lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Ela permite que os imóveis sejam financiados sob a forma de alienação fiduciária. Esse regime prevê que a propriedade do imóvel só é transferida ao tomador do empréstimo após a quitação integral da dívida. Em outras palavras, em caso de inadimplência, o devedor perde o imóvel e, muito provavelmente, tudo o que pagou até então.

Por todos esses pontos, cuidado para não entrar na euforia que permeia o setor imobiliário. Não acho que estamos vivendo uma bolha, mas existem sim alguns imóveis sendo vendidos a preços fora do razoável. Lembre-se do que é efetivamente um ativo e um passivo dentro do seu portfólio de investimento e reflita muito antes de assumir uma dívida de 10, 20 ou 30 anos.

Essa não é uma decisão trivial, que deva ser tomada no calor da emoção. Não se deixe levar pela euforia e pelas belas propagandas. Comprar um imóvel é uma alegria, mas pode se tornar um pesadelo se não for bem planejado!

Fonte: ABECIP, Bruno Lembi (sócio da M2 Investimentos, empresa de aconselhamento financeiro)

brunolembi@m2investimentos.com.br

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